Was ist meine Immobilie wert? Die drei Bewertungsverfahren erklärt

„Was ist mein Haus wert?“ ist die Frage, mit der fast jedes Gespräch bei uns beginnt. Die ehrliche Antwort lautet: Das hängt davon ab, wie man rechnet. In Deutschland gibt es dafür drei anerkannte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben sind. Gutachter, Banken und Gerichte arbeiten damit, und wir als Makler ebenfalls. Welches Verfahren passt, entscheidet die Immobilie selbst.

Das Vergleichswertverfahren: Was zahlen andere?

Die einfachste Logik: Eine Immobilie ist so viel wert, wie Käufer zuletzt für vergleichbare Objekte bezahlt haben. Verglichen werden Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung, Unterschiede werden mit Zu- und Abschlägen ausgeglichen.

Das Verfahren ist die erste Wahl für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, also überall dort, wo es viele ähnliche Abschlüsse gibt. In Berlin ist die Datengrundlage besonders gut: Jeder Kaufvertrag landet in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Warum Angebotspreise aus den Portalen dafür kein Ersatz sind, haben wir im Beitrag zu den Immobilienpreisen in Berlin beschrieben.

Das Ertragswertverfahren: Was bringt das Objekt ein?

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus fragt kein Käufer nach dem Wohngefühl. Er fragt, was das Haus abwirft. Genau das bildet das Ertragswertverfahren ab: Aus den Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt.

Zwei Stellschrauben bestimmen das Ergebnis maßgeblich: die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die aktuell gezahlte, und der Liegenschaftszinssatz, den der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen ableitet. In der Praxis rechnen Investoren daneben mit dem Kaufpreisfaktor, also dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete. Das ist eine Kurzform desselben Gedankens, und wer beim Verkauf eines Zinshauses den Faktor seiner Lage nicht kennt, verhandelt mit verbundenen Augen. Mehr dazu auf unserer Seite zu Anlageimmobilien.

Das Sachwertverfahren: Was kostet der Neubau?

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus fehlen oft beide Grundlagen: Es gibt weder genügend vergleichbare Verkäufe noch Mieteinnahmen. Dann wird gerechnet, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu bauen, abzüglich einer Alterswertminderung, plus Bodenwert. Weil Baukosten und Marktpreise selten deckungsgleich sind, wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den regionalen Markt angepasst. Auch diesen Faktor veröffentlicht der Gutachterausschuss.

Warum ein Verfahren selten reicht

Ein gutes Gutachten stützt sich meist auf zwei Verfahren und prüft, ob die Ergebnisse zusammenpassen. Ein Zinshaus wird nach Ertrag gerechnet, aber ein Blick auf Vergleichsverkäufe in derselben Straße zeigt, ob der Markt gerade mehr oder weniger zahlt, als die Formel sagt. Bei einer Wohnung im Vergleichswert lohnt die Gegenprobe über den Ertrag, wenn sie vermietet ist.

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen Verkehrswert und Beleihungswert. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die Bank Ihres Käufers setzt dagegen einen vorsichtigeren Beleihungswert an, was die Finanzierung und damit den erzielbaren Preis beeinflussen kann.

Was das für Sie bedeutet

Aus Maklersicht ist die Rechnung nur der Anfang. Der Verkaufspreis entsteht am Markt, und dort zählen Zustand, Energieklasse, Unterlagen und der richtige Zeitpunkt mindestens so viel wie die Formel. Wir bewerten deshalb mit dem Verfahren, das zu Ihrem Objekt passt, und prüfen das Ergebnis gegen die Abschlüsse, die wir aus unserer eigenen Arbeit kennen.

Eine erste Einschätzung bekommen Sie bei uns kostenlos, zur Immobilienbewertung. Wie ein Verkauf bei uns abläuft, lesen Sie unter Verkauf. Ein Vollgutachten mit Beweiskraft vor Gericht oder Finanzamt erstellt ein öffentlich bestellter Sachverständiger, dorthin vermitteln wir bei Bedarf.