Mehrfamilienhaus kaufen in Berlin: Worauf Anleger achten sollten

Ein Mehrfamilienhaus, in Berlin traditionell „Zinshaus“, ist kein Wohnungskauf im Großformat, sondern ein kleines Unternehmen: mit Einnahmen, Kosten, Verträgen und Pflichten. Wer die richtigen Kennzahlen kennt, trennt gute Angebote schnell von teuren.

Die zwei Kennzahlen, mit denen alles beginnt

• Faktor (Vervielfältiger): Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er macht Objekte vergleichbar, ein hoher Faktor bedeutet, dass viele Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu erreichen.
• Bruttomietrendite: Der Kehrwert des Faktors, Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist eine erste Orientierung, nicht mehr: Bewirtschaftung, Instandhaltung und Leerstand sind darin noch nicht enthalten.

Entscheidend ist deshalb der Blick auf die Ist-Mieten im Verhältnis zur ortsüblichen Miete: Ein Haus mit niedrigen Bestandsmieten kann langfristig Potenzial haben, bringt aber zunächst wenig Ertrag, und Mieterhöhungen sind eng geregelt.

Was im Datenraum stehen muss

Vor jedem Angebot gehören auf den Tisch: aktuelle Mietaufstellung mit Vertragsdaten, Betriebskostenabrechnungen, Teilungserklärung (falls geteilt), Versicherungen, Wartungsverträge und ein ehrlicher Blick auf den Instandhaltungsstau: Dach, Fassade, Stränge, Heizung. Ein niedriger Kaufpreis nützt wenig, wenn die Sanierung ihn wieder auffrisst.

Berliner Besonderheit: Milieuschutz

In vielen Berliner Kiezen gelten soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutz): Dort sind Umwandlung in Eigentumswohnungen und bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig, teils übt der Bezirk Vorkaufsrechte aus. Ob ein Objekt in einem solchen Gebiet liegt, sollte vor dem Angebot geklärt sein, es verändert die Strategie erheblich.

Fazit

Ein gutes Zinshaus erkennt man nicht am Exposé, sondern an den Zahlen dahinter. Wir begleiten Anleger von der Prüfung bis zur Beurkundung, und nehmen Suchaufträge für Anlageobjekte in Berlin und Brandenburg auf. Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien.