Blog Ratgeber
Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten? Die ehrliche Rechnung
Wann sich Halten lohnt und wann der Verkauf die bessere Antwort ist, mit einer einfachen Beispielrechnung zum Nachrechnen.
Geerbte Wohnung, Umzug in eine andere Stadt, Trennung: Irgendwann steht fast jeder Eigentümer vor derselben Frage: verkaufen oder vermieten? Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber eine ehrliche Rechnung.
Die Vermieter-Rechnung
Von der Kaltmiete bleibt weniger übrig, als viele denken. Realistisch kalkuliert man:
- Bewirtschaftung: Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Versicherungen.
- Instandhaltung: Rücklage für Reparaturen und die großen Posten (Heizung, Bad, Fenster), auch wenn sie dieses Jahr nicht anfallen.
- Leerstand und Mietausfall: Selbst in Berlin gibt es Wechselmonate und im schlechtesten Fall Ausfälle.
- Steuern: Mieteinnahmen sind zu versteuern; dafür wirken Abschreibung und Kosten mindernd.
Ein vereinfachtes Beispiel
Eine Wohnung ist 300.000 € wert und ließe sich für 1.000 € kalt vermieten. Das sind 12.000 € Jahresmiete, ein Faktor von 25 bzw. 4 % Bruttorendite. Nach Bewirtschaftung und Rücklage bleiben davon beispielsweise 3 % netto vor Steuern. Die eigentliche Frage lautet dann: Erwarten Sie von diesem Objekt in dieser Lage zusätzlich eine Wertsteigerung, die das Risiko trägt? Wenn ja, spricht viel fürs Halten. Wenn nein, arbeitet das Kapital woanders womöglich besser.
(Die Zahlen sind bewusst vereinfacht, Ihre echte Rechnung hängt von Zustand, Miete, Finanzierung und Ihrer Steuersituation ab.)
Drei Fragen, die die Entscheidung tragen
- Spekulationsfrist: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und war die Wohnung nicht ausreichend selbst genutzt, kann der Gewinn beim Verkauf steuerpflichtig sein, das Timing kann viel Geld wert sein.
- Wollen Sie Vermieter sein? Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Mieterwechsel, das ist Arbeit oder kostet Verwaltung.
- Bezugsfrei oder vermietet verkaufen? Bezugsfreie Wohnungen erzielen in Berlin meist deutlich höhere Preise. Wer ohnehin einen Auszug plant, sollte die Reihenfolge durchdenken.
Erst rechnen, dann entscheiden
Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch, mit echtem Marktwert statt Portalpreisen. Der Einstieg ist die kostenlose Immobilienbewertung; wie ein Verkauf bei uns abläuft, steht unter Verkauf.
