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Hauspreise Berlin 2026: Was Einfamilien- und Reihenhäuser kosten
Bei Häusern entscheidet das Grundstück mehr als die Wohnfläche. Was die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen und wie Sie den Wert Ihres Hauses einordnen.
Wer in Berlin ein Haus verkaufen oder kaufen will, stößt schnell auf ein Problem: Für Häuser gibt es viel weniger Vergleichszahlen als für Wohnungen. Es werden weniger verkauft, und jedes steht auf einem anderen Grundstück. Deshalb lohnt der Blick darauf, was die Zahlen sagen und was nicht.
Was die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte wertet jeden in Berlin beurkundeten Kaufvertrag aus. Für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 ein klares Bild:
| Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 | zum Vorjahr |
|---|---|
| Anzahl der Verkäufe | +7 % |
| Geldumsatz | +8 % |
| mittlerer Kaufpreis | +1 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026.
Es wird also wieder mehr gekauft, die Preise bleiben aber stabil. Die Zeit schneller Preissprünge ist vorbei, und ein zu hoch angesetztes Haus bleibt heute länger liegen als noch vor einigen Jahren.
Warum eine Durchschnittszahl bei Häusern wenig hilft
Bei einer Wohnung verteilt sich der Grundstücksanteil auf viele Eigentümer. Beim Haus gehört das ganze Grundstück dazu, und das macht oft den größten Teil des Preises aus. Die Bodenrichtwerte gehen in Berlin weit auseinander: Eine Villenlage im Südwesten und eine Siedlungsstraße am Stadtrand trennt ein Vielfaches pro Quadratmeter. Den Richtwert für Ihre Adresse finden Sie kostenlos im Portal BORIS Berlin des Gutachterausschusses.
Dazu kommen Punkte, die den Preis im Einzelfall deutlich verschieben:
- Haustyp. Freistehend, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus: Mit jeder gemeinsamen Wand sinkt meist die Grundstücksgröße und damit der Preis.
- Energetischer Zustand. Heizung, Dämmung und Fenster sind bei Häusern allein Sache des Eigentümers. Käufer rechnen die Sanierung genau ein.
- Erbbaurecht. Steht das Haus auf einem Erbbaugrundstück, zählt die Restlaufzeit, und der Käuferkreis wird kleiner.
- Teilbarkeit und Bebaubarkeit. Ein großes Grundstück, auf dem ein zweites Haus zulässig wäre, ist mehr wert als seine Fläche vermuten lässt.
So ermitteln Sie den Wert Ihres Hauses
Für Häuser nutzen Gutachter meist das Vergleichswertverfahren oder, wenn es zu wenig ähnliche Verkäufe gibt, das Sachwertverfahren aus Bodenwert und Gebäudewert. Wie beide funktionieren, erklären wir im Beitrag zu den drei Bewertungsverfahren. Wie sich Wohnungen im Vergleich entwickeln, steht im Beitrag zu den Immobilienpreisen in Berlin.
Wer ein Haus erbt oder nach dem Auszug der Kinder verkleinern will, steht außerdem vor der Frage, ob Verkaufen oder Vermieten besser ist. Die ehrliche Rechnung dazu finden Sie unter verkaufen oder vermieten.
Eine erste Einschätzung für Ihr Haus erhalten Sie kostenlos über unsere Immobilienbewertung. Wie wir Häuser an Selbstnutzer verkaufen, zeigt die Seite Verkauf an Eigennutzer.
Häufige Fragen
Was kostet ein Einfamilienhaus in Berlin?
Eine seriöse Pauschalzahl gibt es nicht, weil bei Häusern das Grundstück den Preis stärker bestimmt als die Wohnfläche. Die Bodenrichtwerte liegen zwischen Innenstadtrand und Stadtrand um ein Vielfaches auseinander. Laut Gutachterausschuss stieg der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 um etwa 1 Prozent, die Preise sind also stabil.
Steigen die Hauspreise in Berlin wieder?
Kaum. 2025 wurden in Berlin rund 7 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft als im Vorjahr, der mittlere Kaufpreis stieg dabei nur um etwa 1 Prozent. Der Markt ist wieder in Bewegung, die Preise bleiben aber auf dem erreichten Niveau.
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks?
Die Bodenrichtwerte für Berlin veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte kostenlos im Online-Portal BORIS Berlin. Dort suchen Sie Ihre Adresse und sehen den Richtwert pro Quadratmeter Grundstück für die Zone, in der Ihr Haus liegt.
Welches Bewertungsverfahren gilt für ein Einfamilienhaus?
Meist das Vergleichswertverfahren, wenn genug ähnliche Verkäufe vorliegen, sonst das Sachwertverfahren: Bodenwert plus Wert des Gebäudes, angepasst an den Markt. Das Ertragswertverfahren spielt bei selbst genutzten Häusern kaum eine Rolle.
